Znát aktuální hodnotu majetku je dobré nejen v okamžiku, kdy jste rozhodnuti pozemky prodat, ale také pro sledování změn hodnoty této jedinečné komodity v čase. Pro oba tyto případy je důležité, aby odhad dělal někdo zkušený a cenu stanovil správně. Přesné určení hodnoty zemědělských pozemků může pro vlastníky znamenat někdy i výrazné navýšení původních cenových očekávání.
Každý hektar jsou tisíce, o které vlastníci přichází
Pokud tak majitel vlastní například 1 hektar pozemků, což je 10 000 m2, může každá 1 Kč za m2 navíc oproti původním očekáváním znamenat při prodeji o 10 000 Kč více. To stejné samozřejmě platí i opačně, kdy vlastník špatným odhadem svolí k prodeji pod cenou a o tyto peníze přichází. Když je cena stanovena podstatně níže, jak to například dělají zmínění spekulanti (5-10 Kč/m2 méně oproti tržní ceně), dopočítat si tu ztrátu v případě každého jednoho hektaru zvládne každý.
Co tržní cenu půdy ovlivňuje:
Tržní cenu zemědělské půdy ovlivňuje celá řada faktorů. Pokud byste chtěli do prodeje svých pozemků pustit, měli byste vědět, jaké faktory při stanovení správné tržní ceny pozemků hrají roli. V níže uvedených bodech se pokusím jednotlivé faktory popsat.
– Bonita (BPEJ)
BPEJ slouží k hodnocení absolutní i relativní produkční schopnosti zemědělských půd a podmínek jejich nejúčelnějšího využití. Zjednodušeně řečeno, BPEJ tedy hodnotí půdu z pohledu klimatologických a půdních podmínek (sklonitost, expozice, skeletovitost…). Čím je tak průměrná hodnota bonity (Kč za m2) vyšší, tím je půda úrodnější a pro zemědělce i investory zajímavější. To se samozřejmě odrazí i v ceně, kterou jsou kupující ochotni za pozemky nabídnout.
Více o bonitě na https://bpej.vumop.cz/
– Druhová skladba
Pro většinu zemědělců i investorů je zajímavější nákup orné půdy než trvalého travního porostu. Může za to zejména vyšší produkční schopnost orné půdy. Nemusí to však platit všude. Ve znevýhodněných lokalitách, kde je například vyšší nadmořská výška a bonita půdy nízká, zemědělci preferují zatravnění pozemků. Z tohoto důvodu si i trvalé travní porosty drží srovnatelnou cenu jako orná půda.
– Velikost pozemků (výměra)
U větších výměr je ze strany investorů i zemědělců ochota nabídnout vlastníkům vyšší cenu než v případě menších výměr pozemků. Zemědělec tak může jezdit obhospodařovat větší výměru pouze v rámci jednoho katastru. Investor zase netříští své vlastnictví na více katastrů, díky čemuž mu odpadají starosti o domlouvání podmínek pachtu s více zemědělci a zjednoduší se mu tak správa vlastněných nemovitostí. Navíc vlastníci, jejichž celková výměra v jednom katastru překročí 50 % výměry všech ploch, mají právo vyvolat pozemkové úpravy a pozemky si tak zcelit.
– Ucelenost a přístupnost pozemků
S velikostí a polohou pozemků souvisí také jejich ucelenost a přístupnost. Čím dostupnější a ucelenější pozemky jsou, tím hodnotněji je vidí potenciální zájemci.
– Pachtovní smlouva
Na tento faktor bych důrazně upozornil, jelikož hraje při prodeji významnou roli. Čím kratší je délka platnosti smlouvy či výpovědní lhůta, tím zajímavější a likvidnější pozemky jsou. Pří prodeji může nevýhodná pachtovní smlouva například s 10letou platností/výpovědní lhůtou snížit hodnotu pozemků až o 20–30 %.
– Zemědělská konkurence
Kde je konkurence, tam je i zájem. Čím konkurenčnější prostředí mezi zemědělci v lokalitě, kde máte pozemky, je, tím větší je ochota kupovat pozemky za vyšší cenu. Půda je základní výrobní prostředek, který zemědělci potřebují. Většinou ti menší a začínající chtějí svoji výrobu rozšířit a půdu potřebují. Jsou to tak spíše oni, kteří jsou připraveni sáhnout hlouběji do svých peněženek.
– Právní vady
Pokud je jakákoliv nemovitost (orná půda, byt či garáž) právně zatížena, ztrácí na hodnotě. Existují však jednoduše řešitelné právní vady, jako například zástavní práva, avšak jsou naopak i takové, které prodej velmi ovlivňují. Jedná se zejména omezení plynoucí z exekučních či insolvenčních řízení. Nutno nezapomínat, že například i takové věcné břemeno elektrického vedení může v mnoha případech hodnotu pozemku snížit.
To, že většina lidí není schopna správně stanovit hodnotu zemědělských pozemků je pochopitelné, jelikož se v této oblasti pravidelně nepohybují. Často tak bohužel skočí na nevýhodné nabídky různých spekulantů, pochybných firem a jednotlivců, kteří je osloví dopisem či reklamou. A právě neznalost lidí v této oblasti a nekalé praktiky spekulantů s půdou mě přiměly aktivovat své dlouholeté zkušenosti se zemědělskými pozemky. Po více než 3 500 zobchodovaných hektarech pozemků a správě portfolia o 3 000 hektarech tak již šestým rokem pomáhám vyhrávat boj proti nízkým cenám za zemědělskou půdu všem vlastníkům, kteří se na mě obrátí.