Mnoho lidí si myslí, že když se pozemek přepíše v katastru, je hotovo. Jenže zápisem celá věc teprve začíná.  Nový vlastník by si měl hned po nabytí pohlídat právní stav, daně, pacht, skutečné užívání půdy, omezení i případné pozemkové úpravy. A k tomu všemu se velmi rychle připravit i na „výhodné“ dopisy od překupníků, kteří se o změně vlastnictví dozvědí dřív, než byste čekali.

Níže jsem sepsal věci, které doporučuji prověřit. Tak, jak to dělám s klienty, když pro ně pořídím pozemek a chtějí poradit s jeho správou.

1) Katastr a list vlastnictví

První věc po nabytí je úplně jednoduchá: otevřít katastr a zkontrolovat, že je převod opravdu zapsaný. Nestačí předpokládat, že „už to proběhlo“. Ověřte si, zda je vše skutečně dopsané, jestli na parcele není plomba a co přesně je uvedeno na listu vlastnictví. V katastru se totiž nezapisuje jen vlastnické právo. Najdete tam i věcná břemena, zástavní práva, zákazy zcizení nebo zatížení, a dokonce i nájem nebo pacht, pokud o jejich zápis někdo požádal. Bezplatně se to dá projít přes Nahlížení do KN, kde u parcely uvidíte i číslo parcely, výměru, druh a způsob využití pozemku, číslo listu vlastnictví a údaje o vlastníkovi.

Po zaplacení poplatku (třeba jednoduše kartou) si pak můžete vytisknout úplné LV. Plná kontrola katastru je základní hygiena, kterou by si měl každý udělat už před nákupem, ale když jste pozemek zdědili, nebo dostali darem, je potřeba tuto akci provést po nabytí.
Když ji neuděláte, začínáte vlastnictví majetku s klapkami na očích.

2) Daň z nemovitých věcí

Druhá věc, kterou lidé často zaspí, je daň z nemovitých věcí. Když člověk pozemek koupí nebo zdědí a stane se poplatníkem, obvykle podává přiznání do 31. ledna roku následujícího po roce, kdy došlo ke změně. Finanční správa uvádí i praktický příklad: nově nabyté nemovité věci se uvádějí vždy k 1. lednu daného roku, a přiznání se podává v období od 1. do 31. ledna.
Pokud ale nebyl vklad vlastnického práva do konce roku ještě povolen, platí jiná lhůta: přiznání se podává nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce po měsíci, v němž byl vklad do katastru skutečně zapsán.

Prakticky řečeno: koupíte pozemek během roku, ale katastr to dopíše až po Novém roce? Pak neplatí automaticky „do 31. ledna“, ale prodloužená lhůta.

A ještě jedna věc, kterou si lidé pletou: daň z nabytí nemovitých věcí, která se dříve platila ve výši 4 % z kupní ceny nemovitosti, už se neplatí, byla zrušena.

3) Daň z příjmu z pachtovného

Jestli z pozemku dostáváte pachtovné od farmáře, i to musíte danit. Finanční správa výslovně uvádí, že ustanovení zákona upravující nájem se použije i pro pacht. Jinými slovy: pokud vám z pozemku plyne pachtovné, řešíte vedle daně z nemovitých věcí i daň z příjmu.

U zděděných pozemků je třeba na to také myslet: Kdo pozemek zdědí, velmi často převezme i vztah, ze kterého plyne příjem — a ten už je potřeba správně zachytit a zdanit.

4) Pachtovní smlouva

Tohle je jedna z nejpraktičtějších věcí vůbec. Nestačí vědět, že „na poli hospodaří místní zemědělec“. Je potřeba mít v ruce smlouvu, okamžitě farmáře upozornit na změnu vlastnictví pozemku i nový účet, kam má hradit pacht. U pachtovní smlouvy kontrolujte hlavně délku pachtu, výši pachtovného, výpovědní podmínky, případnou indexaci, předkupní ujednání a další závazky. Do katastru se navíc může pacht i zapsat, takže někdy stopu uvidíte rovnou tam.

Pozor, pacht ovlivní i budoucí cenu pozemku! Špatně nastavený nebo příliš dlouhý pacht umí cenu pozemku srazit. Naopak chytře vyřešený vztah s pachtýřem může vlastníkovi pomoct.
V praxi proto dává smysl pachtovní smlouvu po nabytí pozemku okamžitě detailně prověřit a zvážit, jestli nezačít řešit její ukončení nebo nové nastavení tak, aby neběžela další roky nevýhodná setrvačnost.

5) Kdo půdu skutečně užívá a co je v LPIS

Vedle smlouvy je potřeba prověřit i realitu. Kdo na pozemku skutečně hospodaří? Zemědělci totiž často bez vědomí majitelů provádějí takzvanou uživatelskou směnu. Domluví se mezi sebou, že si vymění užívání některých pozemků, protože je to pro ně z praktických důvodů užitečnější.
Právě tady pomáhá LPIS – specializovaná evidence využití půdy podle uživatelských vztahů, nikoli evidence vlastnických práv nebo samotných nájemních a pachtovních smluv. Používají ji hlavně zemědělci a různé státní instituce, ale dá se tam nahlédnout přes internet zdarma.

6) BPEJ, druh pozemku, ochrany a omezení

Nový vlastník by si měl hned zjistit, co má vlastně za půdu. Tedy druh pozemku, BPEJ, případná ochranná pásma, svažitost, přístupy a další limity. To je důležité nejen pro orientaci v kvalitě půdy, využitelnost a někdy i pro daňové souvislosti, ale i pro budoucí cenu.

Právě o ceně rozhoduje, jak kvalitní půdu máte, jaká omezení na ní leží, jestli je v ochranném pásmu, jaká je přístupnost a co vůbec připouští její stav a lokalita. Tady se totiž rozhoduje o tom, jak cenný držíte majetek.

7) Pozemkové úpravy

Jakmile člověk pozemek získá, měl by zjistit, jestli v katastru neběží nebo se nechystají komplexní pozemkové úpravy. Jejich cílem je nově uspořádat vlastnická práva, související věcná břemena, zpřístupnit pozemky a zlepšit podmínky pro hospodaření i krajinu. To celé zní hezky obecně, ale pro konkrétního vlastníka má tahle věc velmi praktický dopad.

U některých řízení totiž platí, že když se vlastník ve stanovené lhůtě nevyjádří, má se za to, že s navrženým řešením souhlasí. Jenže někdy nový stav po úpravách může snížit hodnotu pozemku. Kdo zaspí dopisy a výzvy, může promarnit chvíli, kdy šlo ovlivnit přístup k pozemku, jeho tvar nebo jiné důležité parametry. Přitom právě pozemkové úpravy umí být buď skvělou příležitostí ke zlepšení majetku, nebo bolestným momentem, kdy vlastník zjistí, že měl být aktivní mnohem dřív.

8) Pozor na překupníky

Jakmile se v katastru objeví změna vlastnictví, automaticky si jí všimnou i pozemkoví překupníci, kteří na to mají nastavené sledovací programy. Změna v katastru je pro ně signál, že se objevil nový vlastník, který třeba ještě nezná přesně hodnotu svého majetku a mohl by být náchylnější k rychlému prodeji.

Do schránky Vám přijde „zajímavá“ nabídka. Často doprovázená nějakou líbivou záminkou. Jednou se tváří jako mladý farmář, jindy jako fond, kterému záleží na české půdě, nově třeba rozehrávají i emoce proti farmářům. Cíl je ale pořád tentýž: dostat vás k jednání a dotlačit vás k prodeji dřív, než si nezávisle ověříte skutečnou cenu pozemku. A když se jim to povede, vykoupí od vás pod cenou a obratem prodají dál s pořádnou marží.

Takže rada na závěr téhle části je velmi jednoduchá: dopis od překupníka není odhad ceny. Je to začátek jeho špinavé obchodní hry. Pokud byste tedy třeba po zdědění pozemku uvažovali o prodeji, dejte mi vědět a můj tým pro vás vypracuje odhad reálné ceny pozemku a umíme pro Vás prodej pozemku i zařídit.

Závěrem

Vlastnit pozemek není složitá věda. Ale důvodů k obezřetnosti je spousta. Kdo chce se svým majetkem zacházet rozumně, měl by velmi dobře vědět, co vlastní, kdo na tom hospodaří, jaká práva a omezení na pozemku visí, jaké z toho plynou daňové povinnosti a jestli se v území nechystá něco, co může hodnotu pozemku zvednout nebo naopak pokazit.

Pokud si nejste jistí, co všechno si pohlídat, ozvěte se mi. Pomůžu vám prověřit právní stav, pacht, reálné užívání i skutečnou hodnotu pozemku, abyste hned na začátku neudělali zbytečně drahou chybu.