Stavební povolení. Nebo taky povolení záměru, jak se mu říká poslední dva roky. Strašák každého, kdo potřebuje stavět. Všichni známe historky o nekonečném obíhání mnoha úřadů, kde každý posuzuje jinou část projektu. A taky řešení mnohdy protichůdných stanovisek těchto dotčených orgánů. Velká novela stavebního zákona má právě toto vyřizování zjednodušit. Podívejme se, co má stavebníkům usnadnit a kde vyvolává pochybnosti.

Jak se dnes rozhoduje o povolení stavby

Možná znáte stavbu domu „na ohlášku“. Nebo jste slyšeli o územním rozhodnutí. To vše jsou termíny minulosti. Od 1. července 2024 se stavba povoluje v tzv. jednotném řízení o povolení záměru. Stavební úřad v něm rozhoduje zároveň o tom, kde smí dům stát i zda ho lze podle předloženého projektu postavit.

O povolení domu tedy rozhoduje stavební úřad. Spoustu aspektů ale často posuzují další úřady, například ty, které mají na starost ochranu životního prostředí, hygienu, požární bezpečnost atd. Vydávají k nim stanoviska – písemně sdělí, zda je z jejich pohledu stavba přípustná a jaké podmínky musí splnit. Stavební úřad pak tyto podklady používá při rozhodování o povolení.

Pokud se na některý z potřebných podkladů dlouho čeká nebo se požadavky jednotlivých úřadů rozcházejí, může se vyřízení povolení protáhnout. Projekt se doplňuje či upravuje a úřady se k němu vracejí. A právě toto opakované posuzování a předávání podkladů chce novela omezit.

Více věcí má vyřídit přímo stavební úřad

Větší část odborného posuzování se má přesunout přímo do stavebního úřadu. Příslušní specialisté mají pracovat v jedné organizaci a své požadavky vyřešit společně v rámci povolování stavby. Stavebníkovi tím má odpadnout část samostatného vyřizování stanovisek.

Například ochranu životního prostředí má dál posuzovat odborník na tuto oblast. Ale jeho práce už se má stát součástí rozhodování stavebního úřadu, který vydá výsledné povolení. Právě tak má sloučení zkrátit cestu od podané žádosti k rozhodnutí.

U běžných rodinných domů má tento způsob vyřizování podle Ministerstva pro místní rozvoj fungovat od 1. ledna 2028. V roce 2027 budou dosavadní úřady dál vydávat samostatná stanoviska tam, kde je zákon vyžaduje. Pokud tedy chystáte stavbu na příští rok, slibované sloučení se do přípravy vašeho domu ještě nemusí promítnout.

Spojení úřadů má usnadnit zastupování pracovníků

Novela vytváří novou centralizovanou soustavu stavebních úřadů (úřadů rozvoje území krajů a Úřadu rozvoje území ČR). V souvislosti s tím předpokládá převedení úředníků ze současných obecních a krajských stavebních úřadů pod novou státní stavební správu do konce roku 2027.
Smysl nové soustavy je dobře vidět na malém stavebním úřadu s jedním nebo dvěma pracovníky. Při nemoci nebo odchodu jednoho z nich může chybět člověk, který převezme rozpracované případy. Větší státní soustava má umožnit zastupování a sdílení odborníků. Někteří odborníci z praxe tento přínos vítají, přestože zároveň upozorňují na rizika centralizace, která odtrhuje rozhodování od místní znalosti území a oslabuje vliv samospráv. Plán přechodu podle nich také není dostatečně připraven, co se týká sladění způsobu práce, procesů a také různých informačních systémů. A pokud v rámci přechodu někteří zkušení úředníci odejdou, jejich práci nemá kdo převzít.

Před koupí lze získat konkrétnější odpověď stavebního úřadu

Ještě před koupí se můžete stavebního úřadu písemně zeptat, za jakých podmínek by na vybraném pozemku povolil váš dům. Odpověď se nazývá předběžná informace a úřad ji poskytuje už dnes. Novela rozšiřuje okruh otázek, na které má odpovídat. Výslovně mezi ně přidává například to, zda zamýšlená stavba odpovídá územnímu plánu.

Územním plánem obec určuje, k čemu se mají jednotlivé části jejího území využívat a za jakých podmínek se v nich smí stavět. Představme si, že chcete dvoupodlažní dům s plochou střechou. Zajímat vás bude, zda pravidla pro vybranou parcelu takový dům připouštějí a kde může stát. Úřadu proto popíšete konkrétní dům, který chcete postavit.

Na vydání předběžné informace má úřad třicetidenní lhůtu. Jeho odpověď ještě není povolením ke stavbě. A pokud později předložíte podstatně jiný dům, nemusí pro něj původní odpověď platit. Zákon dovoluje odpověď změnit i při nových zjištěních, změně okolností či předpisů nebo tehdy, když byla nesprávná – v praxi ji tak můžete považovat jen za jakousi indikaci.

Během vyřizování žádosti se mají zachovat původní podmínky

Dnes může nastat situace, kdy podáte žádost o povolení domu, ale během čekání na “vyjadřovačky” (vyjádření k existenci sítí) se změní pravidla a váš projekt jim přestane vyhovovat. Čeká vás pak přepracování a nové kolečko vyjadřovaček. Novela má zajistit, aby úřad posuzoval splnění podmínek podle stavu v den, kdy jste žádost podali.

Například požádáte o povolení dvoupodlažního domu, který obecní územní plán připouští. Než úřad rozhodne, obec pravidla změní a na daném místě dovolí jen přízemní domy. Nové ustanovení má zabránit tomu, abyste museli projekt předělávat kvůli změně, která nastala až po podání žádosti.

Stejné datum se má použít i tehdy, pokud se proti rozhodnutí někdo odvolá nebo ho napadne u soudu. Jestli se naopak pravidla během čekání změní ve váš prospěch, můžete požádat, aby úřad rozhodoval podle novějšího stavu.

Nově má jít povolit i odchylku od územního plánu

Jak jsem uvedl výše, územní plán určuje společná pravidla pro výstavbu v daném místě. Novela otevírá možnost povolit konkrétní stavbu, která se od něj odchýlí, aniž by se nejprve měnil samotný plán. U obecního územního plánu k tomu bude potřeba souhlas obce. O povolení stavby ale dál rozhodne stavební úřad.

Ten musí ověřit přísné podmínky. Odchylka nesmí narušit veřejné zájmy, tedy například ochranu zdraví nebo přírody, a nesmí se dotknout jiných osob.

Právník Pavel Černý z advokátní kanceláře Frank Bold ale upozorňuje, že podmínky zákona dovolují odchylky jen v úzkém okruhu případů. Záležet bude na tom, jak úřady vyloží zejména požadavek, že se stavba nesmí dotknout jiných osob.

Mlčení úřadu může nahradit souhlasné stanovisko

Stavební úřad někdy čeká na potřebné stanovisko jiného úřadu. Za podmínek stanovených zákonem se může po uplynutí lhůty postupovat tak, jako by tento úřad souhlasil bez dalších podmínek. Tomu se říká fikce souhlasu. Novela její použití rozšiřuje, zachovává ale výjimky. Neplatí například pro stanovisko vydávané v rámci zvláštního posuzování vlivů stavby na životní prostředí, známého pod zkratkou EIA (Environmental Impact Assessment).

U dílčího stanoviska tak lze překonat čekání na nečinný úřad. Samo o sobě to ale neznamená, že máte povolený celý dům a můžete začít stavět. Stavební úřad musí rozhodnout o povolení stavby.

Výhrada je jednoduchá: úřad mohl mlčet také proto, že byl přetížený a podklady vůbec nestihl prověřit. Stavba tak může v povolování pokračovat, aniž by někdo danou otázku skutečně posoudil. To může pomoci žadateli, ale znepokojit souseda, na kterého bude mít stavba dopad. Rozšíření fikce souhlasu kritizoval i prezident při podpisu novely.

Stavbu bez povolení má být v některých případech snazší zachovat

Když někdo postaví dům nebo přístavbu bez potřebného povolení, mluví se o černé stavbě. Ani dnes nemusí vždy následovat demolice: zákon umožňuje za určitých podmínek získat povolení dodatečně. Novela tuto možnost rozšiřuje.

Nově by úřad mohl stavbu dodatečně povolit i bez splnění všech obvyklých podmínek, pokud by její odstranění bylo zcela zjevně nepřiměřené tomu, čeho by se odstraněním dosáhlo. Zároveň by ponechání stavby nesmělo zasahovat do veřejných zájmů ani práv dalších lidí. Obě podmínky musí platit současně.

Komora autorizovaných inženýrů a techniků, zkráceně ČKAIT, v tom vidí znevýhodnění lidí, kteří si nejprve vyřídí povolení a teprve potom staví. Upozornila také, že výklad těchto podmínek může vést k soudním sporům. Mírnější dodatečné povolování patřilo i k výhradám prezidenta při zářijovém podpisu.

Co od novely čekám jako pozemkový specialista

Za užitečné považuji možnost získat od úřadu podrobnější odpověď ještě před koupí pozemku. Stejně tak dává smysl, aby člověk nemusel měnit projekt jen proto, že úřad rozhodoval tak dlouho, až se mezitím změnila pravidla. Sloučení úřadů pod centralizovanou soustavu může vyřizování v budoucnu usnadnit, jen se bojím, že právě ten přechod úřadů bude nejdříve zdrojem mnoha zdržení a nejasností.

Naopak odchylky od územního plánu a vůbec jeho snadnější úpravu hodnotím kladně. Může vést k lepšímu a efektivnějšímu využívání pozemků. S větší opatrností hodnotím úlevy pro černé stavby. Bojím se, že benevolentní přístup úřadů tady poškodí slušné vlastníky, kteří při koupi a stavbě ctili platná pravidla, zatímco bezskrupulózní “stavitelé” na černo se budou smát.

Nicméně, vyřízení stavebních povolení v Českých podmínkách už považuji za tak složité, že minimálně tu snahu o zlepšení vítám a moc nám všem přeji, aby vedla k výsledkům.