Všímám si toho trendu poslední dva roky. A od prázdnin už je to opravdu silně znát. Hlavně na telefonátech od zájemců. Investice do zemědělských pozemků přitahují pozornost drobných investorů. Řada lidí se spálila s pochybnými dluhopisy a děsí je volatilita akcií. Hledají jistotu. Stabilní investici do skutečného, hmatatelného aktiva. To vše půda nabízí. A zároveň přináší investorům dlouhodobě zajímavý výnos.
Jenže této rostoucí poptávky si všimli také různí filutové. A chtějí na ní vydělat. Tak začaly vznikat „poradenské“ firmy, které se tváří jako pomocníci pro investování do půdy. Jejich skutečný cíl je ale jiný než doporučit vám investici za férovou cenu. Pod rouškou nezávislého zprostředkování totiž prodávají výrazně předražené pozemky, které ve skutečnosti patří spřáteleným firmám. Jde o půdu, kterou předtím vykoupily od vlastníků hluboko pod cenou prostřednictvím dopisních kampaní.
Na vykoupené pozemky si přirazí tučnou marži. A „poradenská firma“, je pak agresivní reklamou nabízí nezkušeným investorům jako „výhodnou investici s potenciálem růstu“.
Asi je vám jasné, jaký potenciál růstu takto předražené pozemky skýtají. Jejich noví majitelé budou rádi, když je po pár letech prodají bez výrazné ztráty. Když dostanou alespoň nákupní cenu.
O růstu hodnoty nemůže být řeč.
Chci vás teď od investice odradit? Ale vůbec ne, sám do pozemků investuji a jsem přesvědčený, že se jedná o jeden z nejbezpečnějších typů investic. Musím vás však upozornit, že i v tomto odvětví už působí vychytralci, kteří se budou snažit vzít vás na hůl. Vlci v rouše beránčím.
Je proto zásadní, umět určit správnou výši kupní ceny pozemku.
A pozor, srovnáním s podobnými inzeráty na prodej půdy v dané lokalitě cenu nestanovíte. Investiční šejdíři inzercí uměle navyšují ceny v lokalitě, kde chtějí prodat. Takže se pak bude zdát, že cena v lokalitě odpovídá jejich nabídce. Zrádné, že?
Musíte precizně vyhodnotit řadu parametrů pozemků. Ty hlavní jsem vám vypsal níže. A když si nejste jistí, poraďte se s nezávislým specialistou, který se zemědělské půdě věnuje roky a umí posoudit její hodnotu.
Takže co si máte prověřit, než přikročíte k nákupu pozemku?
-
- Ověřte, co pozemek skutečně je
To, že je v katastru uvedeno „orná půda“, ještě nic neznamená. Rozhodující je faktický stav, tedy zda je pozemek obděláván zemědělcem a jak je využíván. Může se vám také stát, že koupíte ornou půdu, která je fakticky využívaná jako louka. Louky pak mají obecně nižší hodnotu než orná půda.
- Ochranná pásma
Dosahují na pozemek ochranná pásma například vodního zdroje, elektrického vedení, plynovodů, archeologické lokality nebo prvky ÚSES? Pak nákup zvažte.
To vše může využití pozemku výrazně omezit.- Přístupová cesta – základ, na který se často zapomíná
Pozemek bez právně zajištěného přístupu může mít v praxi nižší hodnotu než ten s přístupem. Nestačí, že se k němu „nějak dá dojet“ – cesta musí být zapsaná v katastru nebo zajištěná věcným břemenem.
Vždy si proto ověřte, zda přístup je a kdo cestu vlastní, zda na ni máte právo vjezdu a zda skutečně fyzicky vede až k vašemu pozemku.- Bonita a skutečná hodnota
Bonita půdy (BPEJ) je důležitý ukazatel kvality, který ovlivňuje cenu i daň z nemovitosti.
Rozdíl mezi pozemkem s bonitou nízkou a dobrou bonitou může dělat klidně desítky korun na metr čtvereční.Ale pozor – vysoká bonita automaticky neznamená vysokou tržní hodnotu. Pokud je pozemek špatně přístupný, svažitý, zaplavovaný nebo leží v chráněném území, jeho reálná hodnota může být nižší než u půdy horší kvality, ale lépe situované.
- Pachtovní vztahy a užívání
Většina zemědělské půdy je dnes propachtována farmářům. Tyto nájmy přecházejí automaticky na nového vlastníka. Tedy na vás.
To znamená, že pokud koupíte pozemek s platnou pachtovní smlouvou, musíte respektovat podmínky v ní sjednané, které nemusí být vždy výhodné a dlouhodobě mohou snižovat hodnotu pozemků.
Proto si před koupí vždy ověřte, zda má vlastník písemnou pachtovní smlouvu s farmářem.
A do kdy je sjednaná a jaká je délka výpovědní lhůty.
Trvejte na tom si nechat pachtovní smlouvu předložit ještě před podpisem kupní smlouvy.- Rizika lokality
Kvalitu pozemku neurčuje jen půda samotná, ale i jeho okolí a přírodní rizika.
Například pozemky v blízkosti větších měst mají o něco větší hodnotu než lokality, kde není zemědělská konkurence.Cenu pozemku ovlivní i pokud je v záplavovém území či významně erozně ohrožené oblasti.
Tyto faktory mohou mít zásadní vliv na hodnotu pozemku do budoucna.
- Pozor na „pohádky o budoucí výstavbě“
Na trhu se často setkáte s nabídkami typu: „Tady se určitě bude stavět, obec už s tím počítá.“
Taková tvrzení berte s rezervou, zejména pokud pozemek není určen k výstavbě přímo v územním plánu. Jeho změna je dlouhý a nejistý proces, který závisí výhradně na rozhodnutí obce. Bez jejího souhlasu a konkrétního návrhu nemá jakákoli „potenciální výstavba“ váhu. Kupujte tedy pozemek podle jeho reálného stavu využití, ne podle slibů o budoucnosti. Spekulace na stavební využití pozemků je pro zkušené developery.
- Právní kontrola
Každý nákup by měl projít právní prověrkou.
Nejde o formalitu – chyby v kupní smlouvě nebo v katastrálních údajích mohou mít vážné následky.Zkontrolujte:
- list vlastnictví (LV) – břemena, zástavy, spoluvlastnictví, exekuce, insolvence předkupní práva
- smluvní dokumentaci – přesné vymezení pozemku, kupní cenu, termín předání
- pachtovní smlouva – zda je platná, délka smlouvy, předkupní právo zemědělce
Ideální je, pokud kontrolu provádí pozemkový specialista či právník specializovaný na nemovitosti.
Závěrem
Zemědělská půda je stabilní a dlouhodobě bezpečná investice. V minulosti navíc dosahovala také trvalého výnosu téměř 10 %.
Musíte však vědět, že cena pozemku, který kupujete, odpovídá jeho kvalitě. Nechat se unést emocemi a lákavými sliby o rychlém zhodnocení znamená přijít o peníze.
Proto pečlivě prověřte každý údaj – v katastru, na obci, v mapových portálech i na místě.A pokud si nejste jistí, nechte si pozemek prověřit nezávislým odborníkem. Ideálně takovým, který má v zemědělské půdě prokazatelnou dlouhodobou praxi. Jediný telefonát vám může ušetřit stovky tisíc korun.